Starzenie się budynków może przejść do historii

Pandemia spowolniła rozwój rynku nieruchomości komercyjnych, ale go nie zatrzymała.

O tym, jakie zmiany wymusiła, jak rośnie na nim rola nowych technologii i jaka może być przyszłość tego sektora, rozmawiamy z Tomaszem Zielińskim, ekspertem ds. rynku infrastruktury i budownictwa w ABB w Polsce.

fot. Bartłomiej Zaranek, arch. ABB

Z raportu ABB „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce” wynika, że mimo pandemii ten sektor ma się nieźle…

Tak. Na pewno nastąpiło chwilowe spowolnienie, ponieważ niemal z dnia na dzień biura opustoszały, a nowych powierzchni biurowych przybywa trochę mniej. Forma pracy zdalnej nie będzie jednak trwać wiecznie, ludzie w wielu przypadkach chcą powrotu do biur – a szczególnie takie oczekiwania mają, według różnych badań, pracownicy wyższego szczebla. Aby odpowiedzieć na ich potrzeby, w obiektach biurowych przyspieszyły zmiany technologiczne, które z jednej strony przekształcą środowisko pracy, a z drugiej uzbrajają budynek w narzędzia stanowiące wartość dodaną z punktu widzenia operatora.

Co się zmieniło, jeśli chodzi o oczekiwania najemców i inwestorów?

Na pewno o wiele ważniejsze stały się aspekty bezpieczeństwa – rozumiane nie tylko jako zapewnienie środków ochrony osobistej czy higieny pracy, ale też dbałość o odpowiedni dystans społeczny oraz samo przedefiniowanie środowiska pracy. Tu pandemia wymusiła bardziej dynamiczne zarządzanie przestrzenią budynku, aby umożliwić większą elastyczność pracy oraz ostrożniejszą gospodarkę zasobami energetycznymi i wodnymi.

Jednocześnie, obok pandemii, na świecie uwidoczniły się także inne megatrendy dotyczące tego rynku.

A mianowicie?

Chodzi o trendy wynikające z polityk wobec zmian klimatu, z podejścia do ekologii i transformacji technologicznych, a także z szeroko rozumianej globalizacji, z jej wadami i zaletami. Trendy te mają ogromny wpływ na nasz sposób pracy i życia.

Większość deweloperów, właścicieli i inwestorów zgadza się ze stwierdzeniem, że sektor budownictwa komercyjnego staje obecnie przed wyzwaniami, z jakimi do tej pory nie miał do czynienia. Ekologia, energooszczędność budynków oraz cyfrowe technologie to czynniki, które zdecydowanie muszą brać pod uwagę. Tym bardziej, że aby stawić czoła nowym wyzwaniom, rządy krajowe wprowadzają coraz surowsze przepisy dotyczące eksploatacji budynków, zużycia energii i emisji CO2.

O jakich przepisach mowa?

Niedawno przyjęto porozumienie zakładające zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych w UE nie o 40 proc., a o 55 proc. do 2030 roku (w porównaniu do poziomu z 1990 roku). Te cele znajdą się w nowym prawie klimatycznym.  A nie zapominajmy o nadrzędnym celu, jakim jest osiągnięcie neutralności klimatycznej do 2050 roku. Budownictwo ma w tym przypadku wiele do zrobienia. W tym roku europejskie akademie nauk opublikowały raport, z którego wynika, że budynki odpowiadają aż za jedną czwartą całej emisji w UE. Dlatego też zwiększenie efektywności energetycznej budynków uważa się za kwestię absolutnie kluczową. Wszystkie nowe budynki muszą być budynkami o niemal zerowym zużyciu energii.  

W związku z tym jakie rozwiązania zyskują na popularności?

Od dziesięcioleci architekci i deweloperzy instalowali odrębne systemy sterujące oświetleniem, ogrzewaniem i wentylacją (HVAC). Później systemy stały się bardziej wszechstronne i umożliwiły zarządcom budynków kontrolę dostępu do różnych części obiektu, ograniczanie ryzyka pożaru i ochronę przed przepięciami. Nowością jest jednak „nałożenie” na te systemy internetowych platform, które umożliwiają bezproblemowe połączenie odrębnych instalacji

Jak działają takie platformy?

Generują szczegółowe informacje o działaniu poszczególnych urządzeń, a w konsekwencji – o poziomie wydajności i efektywności budynku. Dysponując tymi danymi, zarządcy mogą podejmować aktywne działania zapobiegające stratom i poprawiające sprawność, ograniczając tym samym emisję i generując realne oszczędności. A dzięki preinstalowanym algorytmom budynki mogą samodzielnie „podejmować decyzje” w kwestiach takich jak sterowanie oświetleniem i instalacją HVAC, reagując na porę dnia, pogodę za oknem, zagęszczenie użytkowników lub dowolną inną zmienną.

Wartości rejestrowane przez systemy inteligentne można również wykorzystać do tworzenia zaleceń dotyczących zmiany przeznaczenia niedostatecznie wykorzystywanych instalacji, pomieszczeń lub stref w budynku. Zarządcy mogą śledzić wszystkie samodzielne decyzję w czasie rzeczywistym na cyfrowym pulpicie i interweniować w każdej chwili. To chyba największa z korzyści i obecnie znak rozpoznawczy inteligentnego budynku.

Wspomniane technologie to jeszcze rzadkość czy powoli stają się one standardem?

Stają się standardem w nowych budynkach klasy premium, wiadomo że np. w przypadku biurowców przyciągają one najemców. Jednak ekologiczne budownictwo nie jest już opcją luksusową. Powoli zaczyna nabierać znaczenia w pozostałych projektach, zarówno w przypadku inwestycji realizowanych od zera, jak i budynków już istniejących, w których również musi dojść do transformacji powierzchni biurowych. W obu przypadkach widzimy spore zainteresowanie produktami automatyki i cyfrowej elektryfikacji.

Jednym z budynków wpisujących się w aktualne trendy jest nowy biurowiec firmy Ghelamco, Warsaw Unit…

To budynek, który robi wrażenie pod kątem wizualnym i technologicznym, przykład zrównoważonego budownictwa pokazujący kierunki rozwoju tego rynku. Niemal cała warstwa elektryczna budynku, a także monitoring urządzeń w oparciu o chmurę technologiczną, został wykonany w oparciu o rozwiązania ABB.

Jaka przyszłość rysuje się więc przed nami na rynku nieruchomości komercyjnych?

Inteligentna. Wiem, że to dziś słowo nieco nadużywane, ale trudno polemizować ze stwierdzeniem, że nowopowstające budynki mają kluczowe znaczenie dla ewolucji miast w kierunku „smart”. Takie miasta są po prostu lepszym miejscem do życia.

fot. arch. ABB

Jak będą wyglądać budynki tej najbliższej przyszłości?

Możemy spodziewać się, że jeszcze więcej funkcji budynków wykorzystywanych na co dzień ulegnie automatyzacji. Inteligentne biura zaczną „myśleć” samodzielnie, ucząc się zwyczajów użytkowników dotyczących korzystania z przestrzeni i usług. Bazując na tych danych systemy budynkowe będą aktywnie regulować oświetleniem, ogrzewaniem, wentylacją, klimatyzacją i innymi instalacjami. Pierwszym kryterium będzie komfort i bezpieczeństwo użytkowników, drugim – oszczędności i wpływ na środowisko.

Nowe systemy zainstalowane w budynkach będą rozpoznawały pracowników przyjeżdżających do pracy, kierowały do punktu ładowania samochodów elektrycznych, a następnie do stanowiska pracy. Użytkownikowi zostaną automatycznie nadane odpowiednie uprawnienia dostępu, a jego stanowisko pracy zostanie zorganizowane na podstawie spersonalizowanych ustawień.

Wszystkie rodzaje budynków osiągną dodatni bilans energetyczny i ujemny bilans emisji CO₂. Coraz więcej biurowców, szpitali, centrów handlowych, stadionów i domów będzie produkowało i magazynowało energię odnawialną ze słońca i wiatru. Wiele z nich będzie zwracało energię do sieci lub do lokalnych stacji ładowania samochodów elektrycznych. A właściciele budynków skorzystają z dotychczas nieosiągalnej elastyczności, która pozwoli im reagować na szanse rynkowe przez szybką zmianę systemu operacyjnego budynku i jego przeznaczenia. Starzenie się budynków może przejść do historii.

Rozmawiała Joanna Aleksandrow

Kategorie and Tagi
O autorze

Joanna Aleksandrow

Jestem autorką artykułów, wywiadów i reportaży. Specjalizuję się w tematyce biznesowej i związanej z nowymi technologiami. Z firmą ABB jestem związana od 2013 roku.
Related stories
Skomentuj ten artykuł